Location de votre propriété de vacances aux États-Unis - Assurez-vous d’en connaitre les conséquences fiscales

Juin 2013

    

Comme beaucoup de Canadiens, il est possible que vous ayez une propriété de vacances aux États-Unis. Or, vous envisagez peut-être de la louer pour obtenir un certain rendement, ou encore pour financer les dépenses d’entretien. Toutefois, avant de louer votre propriété de vacances, vous devriez tenir compte des conséquences fiscales canadiennes et américaines. 

Votre propriété est-elle assujettie à l’impôt sur le revenu américain 
Si vous êtes résident du Canada aux fins de l’impôt, vous devez payer un impôt américain sur le revenu sur le loyer perçu sur votre propriété de vacances aux États-Unis peu importe que vous ou votre mandataire : 

  • ayez conclu la location alors que vous étiez aux États-Unis ou au Canada;
  • ayez reçu les paiements de loyer alors que vous étiez aux États-Unis ou au Canada; ou 
  • ayez loué la propriété à des Canadiens ou à d’autres.

 

Si vous n’êtes pas une personne américaine1, vous devez payer un impôt américain sur le loyer perçu, selon l’une des deux façons décrites ci-après : 
  1. retenue d’impôt ou
  2. impôt sur le revenu de location net
Si vous êtes une personne américaine2, vous devez déclarer le loyer comme un revenu dans votre déclaration de revenus aux États-Unis et vous pouvez déduire vos dépenses courantes et une dépense d’amortissement de ce revenu de location. Vous payez ensuite de l’impôt sur votre revenu de location net, conformément aux taux d’imposition américains. 

Le crédit d’impôt étranger vous aide à éviter la double imposition

En tant que résident canadien, vous payez un impôt sur votre revenu de toutes provenances. Ce revenu inclut le loyer perçu sur votre propriété de vacances aux États-Unis. Par contre, vous devriez bénéficier d’un crédit dans votre déclaration de revenus au Canada pour tout impôt payé sur le revenu de location aux États-Unis. En vous vous prévalant de ce crédit d’impôt étranger, vous évitez de payer deux fois de l’impôt sur le même revenu de location.

Rappelez-vous aussi que vous pourriez être tenu de déclarer le coût de votre propriété de vacances aux États-Unis et le revenu de location net que vous avez reçu. Cela est exigé lorsque le coût de vos biens étrangers (votre propriété de vacances louée et vos autres investissements étrangers) dépasse 100 000 $ en tout temps au cours d’une année d’imposition. 

Comme pour toute question de planification fiscale, vous devriez consulter un fiscaliste qui pourra vous conseiller sur votre situation particulière. 

«Toute discussion sur les questions fiscales américaines dans cette communications (incluant les pièces jointes) ne peuvent être utilisées aux fins d’éviter des pénalités fiscales.»


1 Vous êtes un étranger non-résident aux fins de l’impôt américain. 
2 Vous êtes un citoyen américain ou un étranger résidant (détenteur d’une carte verte) ou vous avez choisi de produire une déclaration de revenus aux États-Unis. 




        

    Si vous désirez plus d’information sur la planification fiscale, ou aimeriez recevoir un exemplaire de nos publications suivantes :  « Impôt successoral américain », « Location de votre propriété de vacances aux États-Unis » et « Planifier l’achat d’une résidence aux États-Unis », veuillez communiquer avec votre conseiller en placement.

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